Efter en byretsdom fra 2024, som tilsidesatte Skattestyrelsens praksis om, at en ændring af hensigt kunne medføre pligt til fuld berigtigelse af tidligere fratrukket moms, har Skattestyrelsen nu offentliggjort et nyt styresignal. Dette styresignal kan få væsentlige økonomiske konsekvenser ved ændring af den tilsigtede anvendelse af nyopførte ejendomme. Det nye styresignal har øjeblikkelig virkning.
Ny vejledning
Den nye praksis er relevant, når den tilsigtede anvendelse af en ejendom ændres fra momspligtige (eller delvist momspligtige) aktiviteter til fuldt momsfritagne aktiviteter under opførelsen eller inden for fem år efter ibrugtagning. I sådanne tilfælde finder reglerne om udtagningsmoms anvendelse, hvilket medfører en betaling på 20 % af ejendommens markedsværdi på det tidspunkt, hvor den momsfritagne anvendelse påbegyndes – uanset størrelsen af det tidligere foretagne momsfradrag.
I modsætning til den tidligere praksis om øjeblikkelig berigtigelse, hvor tilbagebetalingen af moms var begrænset til det oprindeligt fratrukne beløb, beregnes udtagningsmomsen nu på grundlag af ejendommens markedsværdi – alternativt kostprisen på tidspunktet for ændringen af hensigt, hvis markedsværdien ikke kan fastsættes. Dette kan føre til en større momsbetaling end det oprindeligt fratrukne beløb.
Begrebet ”markedsværdi” er ikke defineret i vejledningen, og kommende retspraksis vil få afgørende betydning for, om der skal tages udgangspunkt i markedsværdien ved udlejning til beboelse eller i værdien ved salg som ejerlejligheder.
Den nye praksis er særligt relevant, når formålet oprindeligt var at opføre en ejendom med henblik på salg, men hvor ejendommen viser sig ikke at kunne sælges. Ejendommen anvendes herefter i stedet til momsfritaget beboelsesudlejning. Når hensigten ændres, bortfalder retten til at fradrage moms af fremtidige omkostninger. Samtidig skal der betales udtagningsmoms på det tidspunkt, hvor den momsfritagne anvendelse begynder – dvs. når lejekontrakten er underskrevet af begge parter.
Dette kan blive en betydelig udgift; ejeren vil dog kunne få godtgørelse for momsen af udgifter, der ikke tidligere er blevet fradraget, forudsat at ændringen af hensigt sker senest ved ejendommens færdiggørelse eller ibrugtagning.
Hvis den oprindelige hensigt under opførelsen var momsfritaget udlejning, men ejendommen senere sælges, kan ejeren fradrage momsen fra tidspunktet for hensigtsskiftet, hvis dette kan dokumenteres. Moms af omkostninger afholdt i tidligere perioder kan dog som udgangspunkt først fradrages ved salget af ejendommen.
Som følge af den nye administrative praksis skal ejendomsudviklere nøje overveje enhver ændring af den tilsigtede anvendelse, da sådanne ændringer kan få væsentlige økonomiske konsekvenser. Det bemærkes, at reglerne om udtagningsmoms kun finder anvendelse, hvis anvendelsen ændres fra momspligtige (eller delvist momspligtige) aktiviteter til fuldt momsfritagne aktiviteter. For at reducere risikoen for udtagningsmoms kan det derfor være fordelagtigt at bevare en vis momspligtig aktivitet i ejendommen.
Ejendomme ældre end fem år
Hvis anvendelsen ændres mere end fem år efter færdiggørelsen, finder de almindelige regler om regulering af investeringsgoder anvendelse, og der skal ikke betales udtagningsmoms. Efter reglerne om investeringsgoder skal fradragsført moms reguleres, hvis ejendommens anvendelse ændres efter færdiggørelsen.
- Moms vedrørende ejendomme reguleres over 10 regnskabsår, fra det tidspunkt, hvor der sker ændring i anvendelsen.
- For reparation og vedligeholdelse er reguleringsperioden begrænset til fem regnskabsår.
Genoptagelse
Den nævnte byretsdom fra 2024 fastslog, at momsloven ikke kunne fortolkes således, at der skulle ske øjeblikkelig berigtigelse i færdiggørelsesåret, hvis ejendommens tilsigtede anvendelse ændredes fra planlagt momspligtigt salg til momsfritaget udlejning. I stedet skulle reguleringen følge den almindelige 10-årige periode, som gælder for ejendomme.
Selvom denne dom kunne have været til fordel for ejendomsudviklere, hvis den havde været relevant i dag, vedrørte den indkomstårene 2016–2019 – altså før de skærpede regler om udtagningsmoms trådte i kraft den 1. juli 2021.
På baggrund af dommen er det dog muligt at anmode om genoptagelse af momsangivelser tilbage til januar 2016, hvis den tidligere anvendte praksis om berigtigelse af fradragsført moms har været mindre gunstig for skatteyderen end regulering efter investeringsgodeprincipperne.
_____
Artiklen er oprindeligt udgivet på engelsk den 26. februar 2025. Den er efterfølgende oversat til dansk og udgivet på Jurainfo.dk efter aftale med Schjødt den 28. oktober 2025. Se den originale artikel her.
Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores gratis nyhedsservice
her →
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte os.
Skal din artikel også udgives via Jurainfo og udsendes direkte, via e-mail, til personer og virksomheder som specifikt efterspørger viden og kompetencer inden for dit område? Ansøg om en profil her.
