Skærpelse af muligheden for momsfrit salg efter udlejning

I et nyligt afsagt bindende svar fandt Skatterådet, at en spørgers salg af nyopførte ejerlejligheder, som havde været udlejet til boligformål uden moms, skulle pålægges moms.

Kort om sagen

I den konkrete sag (SKM2016.105.SR) havde spørgeren, en finansiel koncern, i 2012 opført en række ejerlejligheder. Hensigten ved opførelsen var, at ejerlejlighederne skulle udlejes momsfri, hvilket rent faktisk også skete. Efter byggeriets færdiggørelse blev der således indgået sædvanlige tidsubegrænsede standardlejekontrakter uden bestemmelser om forkøbsrettigheder, køberettigheder eller købsforpligtelser.

Da spørger erhvervede ejendommen, måtte spørger, ifølge en dagældende bestemmelse i lov om finansiel virksomhed, ikke erhverve fast ejendom med henblik på videresalg. På købstidspunktet måtte spørger således efter lovgivningen kun erhverve fast ejendom med henblik på varig anbringelse af midler og dermed udlejning.

I forbindelse med et påtænkt salg af lejlighederne i takt med lejernes fraflytning, eller alternativt et salg af hele ejendommen, anmodende spørger om bindende svar vedrørende de momsmæssige konsekvenser af et salg.

Skatterådets afgørelse

Skatterådet fandt det ikke godtgjort, at spørgers erhvervelse af ejerlejlighederne udelukkende var sket med henblik på momsfri udlejning, hvorfor et videresalg ikke ville være momsfrit. Skatterådet fandt dermed ikke, at det dagældende krav i lov om finansiel virksomhed, de indgåede lejekontrakter eller det forhold, at spørger ikke havde fratrukket moms på udgifterne vedrørende boliglejemålene, kunne godtgøre, at spørgers hensigt på erhvervelsestidspunktet var momsfri udlejning.

Konsekvenser af afgørelsen

Hidtidig praksis i forbindelse med anvendelsen af momsfritagelsen i momsloven § 13, stk. 2* har lagt vægt på hensigten på erhvervelses- eller opførelsestidspunktet.

På baggrund af de objektive omstændigheder i den konkrete sag, kunne der ikke stilles spørgsmålstegn ved spørgers hensigt på opførelsestidspunktet. Spørgers hensigt blev både understøttet af, at der var sket momsfri udlejning på sædvanlige tidsubegrænsede standardlejekontrakter, og at spørger ikke havde fratrukket moms af de momsbelagte udgifter vedrørende boliglejemålene. Var spørgers hensigt på opførelsestidspunktet videresalg, ville dette desuden have været i direkte strid med det dagældende forbud i lov om finansiel virksomhed. Spørgers hensigt synes således klart godtgjort af de konkrete omstændigheder, og spørger burde dermed kunne videresælge ejerlejlighederne momsfrit efter momslovens § 13, stk. 2.

Afgørelsen skærper praksis og medfører en usikkerhed om anvendelsesområdet for momsfritagelsesbestemmelsen i momslovens § 13, stk. 2. Hvis et tilfælde som det foreliggende ikke omfattes af fritagelsesbestemmelsen, synes det svært at se, hvornår et salg af en nyopført udlejningsejendom kan ske momsfrit. På baggrund af afgørelsen synes dette at være overladt til skattemyndighedernes subjektive vurdering, og der er således skabt en usikker retstilstand på området.

Anbefaling ved fremtidige salg

Vi vurderer, at afgørelsen i SKM2016.105.SR medfører en betydelig usikkerhed om, hvornår momslovens § 13, stk. 2 finder anvendelse på salg af nyopførte udlejningsejendomme. Påtænker man at sælge en ny ejendom, der udelukkende har været anvendt til momsfritaget aktivitet, anbefaler vi derfor, at man søger rådgivning og eventuelt anmoder om bindende svar hos SKAT.

____

* Ifølge momslovens § 13, stk. 2, er levering af varer og ydelser, der har været anvendt i forbindelse med momsfri virksomhed, momsfritaget.

 



 

---